對于夫妻離婚時如何分割抵押財產的問題，應根據財產取得時間是婚姻登記前后、購買資金來源、離婚時是否取得財產證等方面確定是個人財產還是夫妻共同財產。實踐中存在的幾種不同情況婚姻律師深圳現分析如下：

　
　   一 、婚后夫妻雙方購買共同財產，離婚時尚未取得所有權的房屋所有權。

　　在這種情況下，離婚時，夫妻雙方應首先協商。能夠達成協議的，按照協議確定房屋所有權。不達成協議，需要法院依法判決的，根據《最高人民法院關于適用婚姻法>若干問題的解釋(二)》第二十一條的規定，法院應當根據實際情況判決房屋先由一方使用。而不是判決房屋所有權。房屋所有權完全取得后，雙方有爭議的，可以另行向法院提起訴訟。

　　二、一方婚前支付首付款，離婚時尚未取得抵押房屋所有權。

　　對于這種情況，婚姻律師深圳認為應該區分不同的情況來處理。夫妻一方婚前支付首付款，婚后以個人財產償還貸款的，房屋當然是一方的個人財產，另一方配偶無權要求離婚時分割房屋。當然，對于剩余的未償債務，雙方也沒有義務償還。一方婚前支付首付款，婚后共同償還貸款，離婚時未取得房屋所有權的，房屋仍為一方的個人財產，剩余的抵押貸款債務也為其個人債務。配偶一方參與償還貸款的，應當予以補償。對于剩余未償債務，雙方無義務償還。
 

　　三、離婚時抵押房屋增值所產生的利益歸屬。

　　對于抵押房屋因房價升值而產生的利益，法律上稱之為水果。中國法律沒有明確規定如何確定其所有權。正是由于法律規定的疏漏，法院在現實生活中的判決也不盡相同。

　　對于這個問題，婚姻律師深圳認為應該按照以下步驟來處理：

　　首先，明確房子的所有權。如果抵押房屋是個人財產之一，那么房屋產生的水果當然應該歸一方所有。因為在離婚時，作為配偶的另一方無權要求分割房屋，而由于市場本身的原因，房屋的增值部分自然無權要求分割。

　　其次，抵押房屋為夫妻共同財產的，房屋增值產生的水果自然屬于雙方。離婚時，作為配偶的另一方當然有權要求享受房屋增值產生的水果。
 

　　四、婚前一方支付首付購買，離婚時已取得房產證的抵押房屋所有權。

　　婚姻律師深圳認為，這需要分為兩種情況：一種是夫妻一方婚前支付個人財產首付購買和抵押貸款，婚前辦理夫妻一方個人所有人的財產證，婚后雙方共同償還貸款。

　　在這種情況下，房子應該是婚前購買一方的個人財產。根據我國現行法律規定，配偶一方雖然婚后參與還貸，但并不能改變房屋個人財產的性質。因此，在這種情況下，房屋是一方的個人財產，另一方無權在離婚時要求分割。但是，對于參與共同還貸的配偶一方，有權要求另一方返還其還款部分。這里需要明確的是，共同還貨，無論是用一方的個人工資還是雙方的工資，都應視為共同還貸，這主要是因為我國《婚姻法》明確規定，婚后夫妻的工資和獎金是夫妻的共同財產，除非一方能證明其所用的還款是婚前個人財產。

　　另一種情況是，夫妻一方婚前以個人財產購買房屋并按揭貸款，婚后雙方共同償還貸款，婚后取得房產證的按揭房屋所有權。在這種情況下，房屋所有權有一種觀點，即婚前取得房產證的，房屋是婚前一方的個人財產；婚后取得房產證的，房屋是雙方的共同財產。對此，婚姻律師深圳認為，房產證的取得時間不能作為房屋所有權的判斷標準，而是要看誰為購買房屋付出了更多的錢?；榍耙环揭詡€人財產支付首付款，婚后雙方共同償還貸款并取得房產證的，婚姻律師深圳認為，按揭房屋仍應屬于一方婚前財產?；楹笕〉玫漠a權證書是一方通過婚前財產支付首付款的形式轉化而來的，屬于個人財產具體形式的轉化。即使婚后共同還貸，婚前一方支付的款項也往往高于配偶一方，因此配偶一方參與還貸不能改變房屋所有權。此時，僅僅因為產權證婚后取得的簡單認定是夫妻共同財產，也會因為一方沒有出資而成為共同財產的現象。