廣東省高級人民法院印發(fā)《關(guān)于審理建設(shè)用地使用權(quán)合同糾紛案件的指引》的通知
(粵高法[2017]199號)
全省各級人民法院：
現(xiàn)將《廣東省高級人民法院關(guān)于審理建設(shè)用地使用權(quán)合同糾紛案件的指引》印發(fā)給你們，請結(jié)合實際認(rèn)真貫徹執(zhí)行。對執(zhí)行中遇到的問題，請及時報告我院民一庭。
特此通知。
廣東省高級人民法院
2017年9月12日
廣東省高級人民法院關(guān)于審理建設(shè)用地使用權(quán)合同糾紛案件的指引
為正確審理建設(shè)用地使用權(quán)合同糾紛案件，統(tǒng)一裁判尺度，提高審判質(zhì)量，根據(jù)有關(guān)法律和司法解釋的規(guī)定，結(jié)合審判實踐，制定本指引。
一、根據(jù)行政訴訟法第十二條第一款第十一項和《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國行政訴訟法>若干問題的解釋》第十一條的規(guī)定，政府征收部門與被征收人簽訂的土地、房屋征收征用補償協(xié)議屬于行政協(xié)議。一方當(dāng)事人不履行補償協(xié)議約定的義務(wù)，另一方當(dāng)事人提起訴訟的，不屬于民事案件受理范圍。集體經(jīng)濟(jì)組織或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等其他主體與被征收人簽訂征收補償協(xié)議的，依照《廣東省高級人民法院關(guān)于明確土地、房屋征收征用補償協(xié)議糾紛案件作為行政案件處理的通知》(粵高法〔2017〕148號)處理。
二、土地使用者未依照建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的期限和條件開發(fā)、利用土地，土地管理部門依法給予警告、罰款、征繳土地閑置費或者無償收回土地使用權(quán)的，屬于行政機關(guān)的具體行政行為，由此產(chǎn)生的糾紛不屬于民事案件受理范圍。出讓方起訴請求受讓方依照合同約定交納土地出讓金、違約金，或者受讓方起訴請求出讓方依照合同約定交付土地、辦理土地使用權(quán)登記的，屬于民事案件受理范圍。
三、政府或者相關(guān)行政部門對外簽訂的招商引資合同，因合同約定的協(xié)助辦理建設(shè)用地使用權(quán)出讓手續(xù)、完成土地前期開發(fā)等民事權(quán)利義務(wù)內(nèi)容產(chǎn)生的糾紛，屬于民事案件受理范圍。當(dāng)事人起訴請求履行合同約定的稅收優(yōu)惠、戶口遷入、子女入學(xué)等義務(wù)的，不屬于民事案件受理范圍。
四、對于未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定的內(nèi)容建設(shè)的違法建筑的認(rèn)定和處理，屬于國家有關(guān)行政機關(guān)的職權(quán)范圍。當(dāng)事人起訴請求確認(rèn)違法建筑權(quán)利歸屬及內(nèi)容的，不予受理;已經(jīng)受理的，裁定駁回起訴，并告知當(dāng)事人先向行政機關(guān)申請?zhí)幚磉`法建筑問題。
涉及違法建筑使用費的給付，婚姻家庭、繼承案件中的權(quán)益分割，占有保護(hù)，建筑物、構(gòu)筑物倒塌損害責(zé)任等糾紛，屬于民事案件受理范圍。
五、經(jīng)營性建設(shè)用地以及同一土地有兩個以上意向用地者，未采取招標(biāo)、拍賣、掛牌等公開競價方式出讓的，應(yīng)當(dāng)依照合同法第五十二條第五項和物權(quán)法第一百三十七條的規(guī)定認(rèn)定出讓合同無效。
六、建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同涉及的土地雖然已經(jīng)取得建設(shè)用地規(guī)劃許可，但未依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)依照合同法第五十二條第五項和土地管理法第四十四條的規(guī)定認(rèn)定出讓合同無效。
七、土地使用權(quán)出讓方依據(jù)合同向受讓方追索土地出讓金的請求權(quán)，適用訴訟時效的規(guī)定。
八、政府在土地征收中劃撥給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的留用地，土地用途為經(jīng)營性用地的，當(dāng)事人以未經(jīng)政府批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓劃撥建設(shè)用地使用權(quán)為由主張該建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效，不予支持。
九、當(dāng)事人以轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)未經(jīng)抵押權(quán)人同意為由，主張轉(zhuǎn)讓合同無效的，不予支持。一審法庭辯論終結(jié)前因轉(zhuǎn)讓方未消滅抵押權(quán)無法辦理建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人請求解除合同并賠償損失的，應(yīng)予支持。
十、當(dāng)事人以建設(shè)用地使用權(quán)被查封為由，主張轉(zhuǎn)讓合同無效的，不予支持。一審法庭辯論終結(jié)前未解除查封，受讓人請求轉(zhuǎn)讓人辦理建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，人民法院可以向其釋明變更訴訟請求為解除合同、賠償損失，或者告知其可以依照民事訴訟法第二百二十五條、第二百二十七條的規(guī)定主張權(quán)利。
十一、城市房地產(chǎn)管理法第三十九條第一款第二項并非效力性強制性規(guī)定，當(dāng)事人以建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓未達(dá)到該項規(guī)定條件為由，主張轉(zhuǎn)讓合同無效的，不予支持。
十二、土地已經(jīng)取得建設(shè)用地規(guī)劃許可且符合下列條件之一，當(dāng)事人以用地手續(xù)未完善為由主張建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效的，不予支持：
(一)未取得建設(shè)用地使用權(quán)登記，但轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)與土地管理部門簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的;
(二)未簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，但土地管理部門已經(jīng)通知轉(zhuǎn)讓方繳納土地出讓金的;
(三)土地管理部門以其他方式明確表示同意出讓建設(shè)用地使用權(quán)的。
十三、當(dāng)事人為實現(xiàn)轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán)的經(jīng)濟(jì)目的簽訂公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的，合同效力應(yīng)當(dāng)按照股權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定進(jìn)行審查。
十四、合同約定設(shè)立房地產(chǎn)項目公司進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，該合同為公司設(shè)立合同。當(dāng)事人以簽約人均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)為由主張合同無效的，不予支持。
十五、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓建設(shè)用地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議，合作各方對因合作開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)生的債務(wù)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。合作方以合同相對性原則為由主張不承擔(dān)連帶責(zé)任的，不予支持。
十六、當(dāng)事人共同承擔(dān)開發(fā)房地產(chǎn)的經(jīng)營風(fēng)險，是認(rèn)定合作開發(fā)房地產(chǎn)合同性質(zhì)的關(guān)鍵。認(rèn)定當(dāng)事人是否共擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，不能拘泥于合同名稱等詞句，應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系的內(nèi)容判斷。出地方不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定利益，包括固定數(shù)額貨幣、固定面積或者固定比例房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。合同約定出地方分得固定面積或者固定比例房屋，對是否承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險沒有明確約定，但通過合同解釋可以認(rèn)定在房屋無法建成的情況下，出資方應(yīng)當(dāng)賠償出地方相應(yīng)損失的，該合同為建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。
十七、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同被確認(rèn)無效、解除或者撤銷后，應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)項目進(jìn)行清算，參照合同約定分擔(dān)損失、分享利潤，并依照合同約定和法律規(guī)定認(rèn)定賠償責(zé)任。依照物權(quán)法第一百四十二條的規(guī)定，地上建筑物所有權(quán)原則上屬于建設(shè)用地使用權(quán)人。建設(shè)用地使用權(quán)登記在一方名下的，土地增值屬于合作項目的收益，合作方可以請求參照合同約定、實際投資情況等進(jìn)行分配，進(jìn)行實物分配時應(yīng)當(dāng)作出給付判決。建設(shè)用地使用權(quán)登記在各合作方名下的，進(jìn)行實物分配時，可以作出形成判決。
十八、房地產(chǎn)項目公司應(yīng)當(dāng)遵守公司法的強制性規(guī)定。公司未依法清算，公司股東達(dá)成協(xié)議直接分配公司財產(chǎn)，違反公司法第三十五條有關(guān)公司成立后股東不得抽逃出資的規(guī)定以及第一百八十六條第二款有關(guān)公司財產(chǎn)在未清償債務(wù)前不得分配給股東的規(guī)定。人民法院對于當(dāng)事人基于上述協(xié)議請求分配房地產(chǎn)開發(fā)利益的，不予支持，告知當(dāng)事人依照公司法的規(guī)定辦理。
十九、農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)、集體留用地轉(zhuǎn)讓等屬于涉及村民利益的重要事項，根據(jù)村民委員會組織法第二十四條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)村民會議或者村民代表會議討論決定。對于違反民主議定程序的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)合同，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織主張合同無效的，應(yīng)予支持。
合同相對人經(jīng)對村民會議或者村民代表會議決議進(jìn)行審查，有理由相信合同符合民主議定程序，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以違反民主議定程序為由主張合同無效的，不予支持。
合同相對人以違反民主議定程序為由主張合同無效的，不予支持。
城鎮(zhèn)農(nóng)村的合作經(jīng)濟(jì)組織、基層群眾自治組織處分重大財產(chǎn)違反民主議定程序的，參照本條規(guī)定處理。
二十、根據(jù)物權(quán)法第六十三條第二款的規(guī)定，集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會或者其負(fù)責(zé)人作出的決定侵害集體經(jīng)濟(jì)組織成員合法權(quán)益的，受侵害的集體成員可以請求人民法院予以撤銷。決定被撤銷的，集體經(jīng)濟(jì)組織依據(jù)該決定與善意相對人形成的民事法律關(guān)系不受影響。